A due diligence de imóvel rural é a verificação prévia da situação jurídica, registral e ambiental da área antes da assinatura. Custa uma fração do negócio e evita o tipo de problema que só aparece depois, quando o dinheiro já saiu e a lavoura já está no chão.
Matrícula e cadeia dominial
Tudo começa pela certidão de inteiro teor atualizada da matrícula, no registro de imóveis competente, nos termos da Lei 6.015/1973. É preciso ler o histórico, não apenas a situação atual: quem vendeu para quem, se houve desmembramento, se há área remanescente e se a descrição confere com o que se vê no campo.
Em Mato Grosso, onde muitas áreas têm origem em titulação estadual e sucessivos desmembramentos, a leitura da cadeia dominial revela com frequência sobreposições e inconsistências de área que a matrícula isolada não mostra.
Concentração de atos na matrícula
A Lei 13.097/2015, nos arts. 54 e 55, adotou o princípio da concentração: em regra, o que não está averbado ou registrado na matrícula não pode ser oposto ao adquirente de boa fé. É uma proteção relevante, mas não dispensa as certidões pessoais do vendedor, porque a própria lei ressalva hipóteses em que a ineficácia pode ser reconhecida, entre elas a fraude à execução.
Georreferenciamento e cadastros
A Lei 10.267/2001 e o Decreto 4.449/2002 instituíram a identificação do imóvel rural por memorial descritivo georreferenciado, com certificação pelo Incra, exigível para desmembramento, parcelamento, remembramento e transferência, conforme o cronograma de exigibilidade por tamanho de área. Os prazos aplicáveis devem ser verificados na regulamentação vigente.
Além disso, é preciso conferir o Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR) e a regularidade do Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural (Lei 9.393/1996), com as declarações dos últimos exercícios.
Situação ambiental
É aqui que costuma estar o passivo mais caro, porque a obrigação ambiental tem natureza propter rem e acompanha o imóvel, independentemente de quem a originou.
O Código Florestal (Lei 12.651/2012) fixa, no art. 12, os percentuais de reserva legal. Nos imóveis situados na Amazônia Legal, a reserva é de 80% em área de florestas, 35% em área de cerrado e 20% em área de campos gerais. Nas demais regiões do país, 20%. O art. 29 trata do Cadastro Ambiental Rural, obrigatório para todos os imóveis rurais.
A verificação prática inclui:
- inscrição no CAR, situação da análise e eventuais pendências;
- localização e averbação da reserva legal, e se ela está de fato preservada;
- áreas de preservação permanente, especialmente margens de curso d’água e nascentes;
- existência de embargos, autos de infração e termos de ajustamento de conduta, nos órgãos federal e estadual;
- licenças e outorgas de uso de recursos hídricos, quando houver irrigação.
Certidões do vendedor
Mesmo com a concentração de atos na matrícula, as certidões pessoais continuam sendo boa prática, sobretudo em negócios de valor relevante:
- distribuidores cíveis, fiscais, trabalhistas e criminais, nas comarcas de domicílio e da situação do imóvel;
- certidões de débitos federais, estaduais e municipais;
- protestos;
- consulta ao cadastro de empregadores que tenham submetido trabalhadores a condições análogas à de escravo, cuja inclusão gera restrições severas de crédito e de comercialização.
Sobreposições
Cruzar o polígono da área com bases públicas revela sobreposições com terras indígenas, territórios quilombolas, unidades de conservação, assentamentos e glebas públicas. Uma sobreposição parcial pode inviabilizar o uso econômico de parte relevante da área, sem que nada disso conste da matrícula.
Cláusulas de proteção
O resultado da due diligence tem que virar contrato. Entre as cláusulas úteis:
- declarações e garantias do vendedor sobre a situação registral, ambiental, fiscal e trabalhista;
- retenção de parte do preço em conta vinculada, liberada após a verificação de condições;
- condições suspensivas para a lavratura da escritura, como certificação do georreferenciamento e baixa de embargos;
- obrigação de indenizar por passivo anterior que venha a ser exigido do comprador;
- definição precisa de posse, safra pendente e benfeitorias;
- foro ou arbitragem e regra de sucumbência.
Checklist
- Certidão de inteiro teor da matrícula e leitura da cadeia dominial.
- Memorial georreferenciado certificado e CCIR.
- ITR dos últimos exercícios.
- CAR, reserva legal, APP, embargos e autuações.
- Certidões pessoais do vendedor e de eventuais antecessores relevantes.
- Cruzamento do polígono com bases públicas.
- Vistoria física da área, com registro fotográfico e conferência de divisas.
A posse e a safra pendente
Comprar uma área com lavoura implantada exige definição expressa sobre quem colhe e quem paga os custos já incorridos. Sem cláusula, a discussão se arrasta e pode inviabilizar a entrada do comprador no ciclo seguinte.
É igualmente necessário verificar a existência de arrendamento ou parceria em vigor sobre a área. Esses contratos têm prazos mínimos legais e conferem ao ocupante direito de preferência na aquisição. Comprar uma área arrendada sem observar a preferência do arrendatário expõe o negócio a questionamento.
Passivo trabalhista e previdenciário
A atividade rural gera passivo trabalhista e previdenciário que nem sempre aparece nas certidões usuais. Convém verificar a existência de reclamações em curso, de ações civis públicas e de autuações de fiscalização do trabalho, além da regularidade das contribuições sobre a comercialização da produção.
Quando o vendedor é espólio ou sociedade
Se o imóvel está em nome de espólio, é preciso verificar a nomeação do inventariante, a existência de alvará judicial para a venda e a concordância dos herdeiros. Se o vendedor é pessoa jurídica, confere-se o contrato social, os poderes de quem assina e eventuais restrições à alienação de ativos previstas em acordo de sócios ou em contratos de financiamento.
Em resumo
- A leitura da cadeia dominial revela problemas que a matrícula isolada não mostra.
- A concentração de atos na matrícula protege o adquirente de boa fé, com ressalvas.
- O passivo ambiental acompanha o imóvel, o que torna a verificação do CAR e da reserva legal indispensável.
- Na Amazônia Legal a reserva legal é de 80%, 35% ou 20%, conforme a fitofisionomia.
- O achado da diligência só protege se virar cláusula contratual.
Base legal
- Lei 6.015/1973 (registros públicos).
- Lei 13.097/2015, arts. 54 e 55.
- Lei 10.267/2001 e Decreto 4.449/2002, quanto ao georreferenciamento e à certificação pelo Incra.
- Lei 12.651/2012, arts. 12 e 29.
- Lei 9.393/1996 (ITR).
Veja também a nossa área de Agronegócio e o artigo sobre arrendamento e parceria rural.
Conteúdo informativo, que não substitui a análise do caso concreto. Atualizado em setembro de 2026.